L’association des copropriétaires
Dès qu’un immeuble est divisé en au moins deux appartements (lots) différents, il existe une situation de copropriété qui donnera naissance à l’association des copropriétaires.
L’association des copropriétaires naît donc en même temps que la copropriété, c’est à dire pour autant que:
- Il existe au moins deux lots différents appartenant à des propriétaires distincts ;
- L’acte de base et le règlement de copropriété aient été transcrits au bureau des hypothèques.
L’association des copropriétaires jouit d’une « personnalité juridique » et est indépendante de celle des copropriétaires. Cela signifie qu’elle continuera à exister, même si les copropriétaires qui l’ont créée sont décédés, ou elle peut être dissoute si un propriétaire possède tous les appartements.
Les organes de la copropriété
La loi relative à la copropriété vient de subir une réforme en profondeur en date du 1er septembre 2010. Elle précise notamment le rôle des différents organes de la copropriété que sont :
- L’assemblée générale
- Le conseil de copropriété
- Le syndic
- Le vérificateur aux comptes
Chaque organe de la copropriété a donc des attributions qui lui sont propres. Ces organes doivent permettre une bonne gestion des immeubles à appartements multiples et garantir les droits de chacun par la surveillance de l’un par l’autre, le dernier mot devant revenir à l’assemblée générale, c’est-à-dire aux propriétaires eux-mêmes.
1. L’assemblée générale
L’assemblée générale – en abréviation AG – comprend tous les copropriétaires, à l’exclusion des locataires ou des personnes étrangères à l’immeuble.
L’AG ordinaire se tient chaque année durant une période déterminée de 15 jours et prend les décisions à une majorité absolue (50% des voix) pour les décisions courantes, ou à une majorité qualifiée (par exemple, 2/3) ou à l’unanimité pour les décisions les plus importantes.
Les décisions ainsi prises par l’assemblée générale doivent être respectées par tous. Toutefois, il existe une possibilité de demander judiciairement l’annulation d’une décision irrégulière ou frauduleuse.
2. Le conseil de copropriété
La désignation d’un conseil de copropriété est obligatoire dans tous les immeubles ou groupe d’immeubles d’au moins 20 lots (à l’exclusion des caves, garages et parkings). Ce conseil, composé de seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions.
3. Le syndic d’immeuble
L’assemblée générale des copropriétaires prend les décisions les plus importantes relatives à un immeuble à appartements.
La gestion journalière de la copropriété est confiée à un gérant, appelé « syndic » de l’immeuble.
Le syndic est nommé par l’assemblée générale :
- Pour assurer la gestion quotidienne de l’immeuble et gérer les fonds de la copropriété;
- Il doit également convoquer l’assemblée générale, rédiger le procès-verbal et le conserver;
- En outre, il doit exécuter les décisions qui ont été prises lors des assemblées générales;
- Enfin, il doit prendre toutes les mesures nécessaires pour la gestion quotidienne de l’immeuble.
Le règlement de copropriété doit mentionner les modalités de renouvellement du mandat du syndic ou du renon éventuel de son contrat et des obligations consécutives à la fin de sa mission.
Un contrat écrit doit contenir les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires.
Le mandat du syndic ne peut excéder 3 ans mais peut être renouvelé.
4. Le vérificateur aux comptes
Depuis la nouvelle loi entrée en vigueur en septembre 2010, l’assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. Le commissaire est alors chargé d’effectuer un contrôle de la gestion financière de la copropriété par le syndic, avant envoi des décomptes individuels aux copropriétaires.